정리하면, 기존 집주인 a와 세입자 b가 있을 때. 집 매수자 c가 집을 구매할 때 c의 대출이 규제받는건가?

아주 좋은 질문이에요. 👏
이건 최근 정부의 “6·27 대출규제” 이후 전세대출 제한과도 직접 연결되는, 매우 현실적인 케이스입니다.

정리하자면 —

✅ 가능하긴 하지만, 조건이 꽤 까다로워졌습니다.
즉 “입주자가 실제 입주해서 거주할 세입자”라면 가능하지만, “분양받은 본인이 소유주로 남은 상태에서 세입자를 받을 계획”이라면 제한됩니다.

아래에서 단계별로 풀어드릴게요 👇

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🏗️ 상황 정리

구분 설명

A (청약 당첨자)	분양 아파트에 당첨된 사람
자금 조달 구조	- 계약금: 건설사 중도금 대출 상품 이용- 중도금: 건설사 제휴 금융기관에서 대출로 납입- 잔금: 입주 시점에 본인 명의로 대출 받을 예정
입주 시점	준공 완료 후 소유권 이전 → 입주 가능 상태

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💰 A가 잔금 대출을 받고 입주한다면?

이때 A가 실거주 목적으로 입주하는지,
아니면 세입자를 받아 전세를 놓는지에 따라 결과가 완전히 달라집니다.

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✅ [1] A가 직접 입주 (실거주)

• A는 입주 시점에 **잔금 대출(주택담보대출)**을 받아 집을 완전히 자기 명의로 소유.
• 본인이 직접 거주한다면, 이후 전세대출과는 무관함 (전세대출은 세입자가 받는 거니까).
• 즉, A 본인은 주택담보대출을 정상적으로 이용 가능.

➡️ 문제 없음.
실거주자이므로, 중도금·잔금대출 구조는 전혀 규제 대상이 아닙니다.

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⚠️ [2] A가 입주하지 않고, 전세를 놓을 계획 (임대 목적)

이 경우엔 다음과 같은 흐름이 됩니다.

1. A는 잔금을 은행 대출로 마무리 → 이제 집의 소유주는 A
2. 세입자(B)가 들어오면서 전세보증금을 A에게 지급
3. A는 그 전세보증금으로 기존 대출(잔금대출 일부)을 상환하거나 유동성을 확보

이 시점에서 세입자(B)가 전세자금대출을 받으려 할 때, 규제가 적용됩니다.

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🔒 6·27 이후의 규제 포인트

6·27 대출규제의 핵심 중 하나가 바로 **“소유권 이전 조건부 전세대출 금지” + “비실거주 목적 주택에 대한 대출 제한”**이에요.

세입자(B)가 받을 전세대출이 가능하려면:

항목 조건

집주인(A)	이미 소유권 이전이 완료된 상태여야 함
세입자(B)	실제 거주 목적으로 전세계약 체결해야 함
A의 잔금대출과 관계	잔금대출이 존재해도 세입자의 전세대출과 별개로 허용 (단, 담보가 중복되지 않아야 함)
금지 케이스	소유권 이전이 완료되지 않은 상태에서 세입자가 “전세대출 미리 실행”하려는 경우 ❌

즉,

🔹 소유권 이전 완료 후,
🔹 전세계약이 실제 체결되었으며,
🔹 세입자가 실거주 목적이라면

👉 전세대출은 정상적으로 가능합니다.

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⚠️ 하지만 주의해야 할 함정

위험 요소 설명

1️⃣ 소유권 이전 전 대출 실행 불가	준공 전(소유권 이전 전)에는 세입자 명의 전세대출 실행 불가능
2️⃣ 중도금대출과 전세대출의 담보 중복	같은 집을 담보로 두 종류 대출이 얽히면, 금융기관이 전세대출 거절할 수 있음
3️⃣ 실입주 요건 강화	일부 은행은 6·27 조치 이후, 세입자의 실거주 여부를 엄격히 확인 (위장전입, 가족 임차 등 제한)
4️⃣ 분양가 대비 대출금액 제한	분양가의 80% 이상 이미 대출로 되어 있으면, 전세대출 보증기관이 위험 판단으로 거절 가능성 있음

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🧾 요약 정리

구분 전세대출 가능 여부 비고

A가 직접 입주	⭕ 가능 (전세대출 아님, 잔금대출임)	일반 주택담보대출
A가 세입자 B에게 전세 놓음 (소유권 이전 완료 후)	⭕ 가능	세입자 B 명의 전세대출 가능
A가 소유권 이전 전 세입자 B 계약 후, B가 대출 받으려 함	❌ 불가능	“소유권 이전 조건부 전세대출”로 간주되어 금지
A가 실입주 목적 아닌 투자용으로 전세대출 끼우려 함	❌ 제한	갭투자 목적 차단 대상

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📌 결론

✅ A가 잔금대출로 집을 완공 후 본인 명의로 등기한 뒤, 세입자(B)가 들어와 전세대출을 받는 것은 정상적으로 가능합니다.

❌ 다만 “소유권 이전 전” 혹은 “입주하지 않고 대출을 활용해 투자 목적으로 전세를 낀 매매”는 이번 규제(6·27)로 전면 차단되었습니다.

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혹시 A가 입주하지 않고 바로 전세를 놓을 예정인 케이스(예: 분양권 전매 제한 해제 후 투자용)이라면, 그 시점에서 은행별 전세대출 가능 조건을 구체적으로 비교해 드릴 수도 있습니다.
그 방향으로 이어서 살펴볼까요?