소유권 이전 조건부 전세대출이란?

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“소유권 이전 조건부 전세대출”은 이번 6·27 대출규제에서 특히 강하게 금지된 핵심 조항 중 하나예요.
이 개념을 이해하려면 먼저 ‘갭투자(전세 끼고 집 사기)’ 구조부터 잠깐 짚고 넘어가야 합니다.

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🧩 1. 배경: 갭투자 구조

갭투자는 이런 식으로 이뤄집니다 👇

1. 어떤 사람이 전세 세입자를 끼고 있는 집을 산다.
   (즉, 세입자가 아직 살고 있고 전세보증금이 걸려 있는 상태)
2. 매수자는 잔금 일부를 전세보증금으로 충당한다.
   → 즉, 실제로는 자기 돈이 많이 안 들어감.
3. 매수자 본인은 입주하지 않음 (투자 목적).
   → 나중에 전세가 유지되면 이익을 보고, 떨어지면 손실을 봄.

이 과정에서, 기존 세입자 전세보증금이 일종의 매수자 자금 조달 수단처럼 이용된다는 점이 문제였습니다.

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⚠️ 2. ‘소유권 이전 조건부 전세대출’이란?

이건 바로 위의 갭투자 구조를 ‘전세대출’을 이용해서 완성하는 형태입니다.

즉:

구분 설명

전세대출 신청자	매매 계약을 맺은 사람(곧 집주인이 될 예정자)
대출 조건	“소유권 이전이 완료되면 전세보증금 반환용으로 쓸게요.” 라는 조건
실제 목적	매매 잔금(집을 사기 위한 돈)을 마련하려는 목적

요약하면 👇

집을 사려는 사람이, 아직 본인이 집주인이 되기 전인데도 “세입자 보증금을 대신 내준다”는 명목으로 전세대출을 받는 형태예요.

즉, ‘전세대출’을 사실상 매매 잔금용으로 활용하는 꼼수였던 겁니다.

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🛑 3. 왜 금지됐는가?

정부 입장에서 보면 이건 **명백한 ‘우회대출’**이에요.

• 겉으론 **“전세보증금 대출”**처럼 보이지만
• 실제론 **“주택 매수(투자)자금 대출”**로 쓰입니다.

이게 문제가 되는 이유는 다음과 같습니다 👇

1. 투기성 갭투자 자금으로 악용
   • 실거주 목적이 아니라 투자용 주택을 대출로 사는 꼼수.
2. 가계부채 급증 유발
   • 주택담보대출 규제를 피해서 신용·전세대출로 돈을 빌림.
3. 주택시장 과열
   • 자기 자본 없이도 여러 채 매입 가능 → 집값 상승 압력.
4. 전세보증금 미반환 리스크 확대
   • 실제 집주인이 될 사람이 대출을 받아도 상환능력 부족 가능성 큼.

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🧱 4. 6·27 규제 이후 달라진 점

항목 규제 전 규제 후 (6·27 이후)

소유권 이전 조건부 전세대출	일부 은행에서 가능 (명목상 보증금 반환 목적)	전면 금지
전세대출 가능 대상	임차인 본인 (세입자) 또는 소유권이 이미 명확히 이전된 임대인	소유권이 이전된 뒤, 임대인과 임차인 관계가 명확히 성립한 경우에만 허용
목적 제한	보증금 반환, 전세 이사, 신규 계약 등 폭넓게 허용	매매 자금(잔금)용, 우회투자용 사용 절대 금지
위반 시 조치	대출 취소 또는 회수 가능, 향후 대출 제한 가능

👉 요약:

이제는 “소유권 이전 예정 상태”에서는 전세대출을 받을 수 없고,
반드시 소유권 이전이 완료된 후에만 임대인 명의로 대출이 가능합니다.

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📉 5. 시장에 미치는 영향

긍정적 효과 부정적 영향

- 갭투자 자금줄 차단- 전세대출의 본래 취지(실수요자 보호) 회복- 부동산 과열 완화

- 잔금 자금 조달이 막혀 거래 절벽 심화- 기존 매수 계약 취소·위약 리스크 증가- 전세 매물 부족 및 전세→월세 전환 가속

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💡 실제 예시로 보면

상황 설명

❌ 금지된 사례	A씨가 전세 세입자 있는 아파트를 매수하면서, “소유권 이전 후 세입자에게 돌려줄 보증금”을 명목으로 전세대출 신청 → 금지됨
⭕ 허용된 사례	B씨가 본인이 세입자로 들어갈 아파트의 전세보증금을 마련하기 위해 전세대출 신청 → 가능

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요약하자면 👇

🔒 “소유권 이전 조건부 전세대출”은, 집을 사는 사람이 ‘전세보증금 반환용’을 핑계로 매매자금을 대출받는 꼼수로,
정부는 이를 갭투자 차단을 위한 핵심 규제 대상으로 금지한 것입니다.

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원하신다면 “실제 내가 집을 살 때 전세대출이 가능한 조건”을 표로 정리해드릴 수도 있습니다.
예를 들어 “전세 끼고 집 살 때 가능한 조합 / 불가능한 조합” 식으로요 — 그렇게 해드릴까요?